O ato de aceitação e transferência do apartamento na venda - modelo de amostra, condições de aceitação e detalhes

A compra de imóveis é uma das poucas compras caras que acontecem com pouca frequência.Dado que a conta vai para milhões de rublos, o vendedor e o comprador estão tentando obter o seguro legal mais competente.Há uma opinião de que a casa se muda para o novo proprietário após a conclusão do contrato de venda e o registro estadual dos direitos de propriedade, mas esse não é o caso.Até que um documento especial seja assinado, ambas as partes não ficam imunes a surpresas desagradáveis.

O que é uma lei de aceitação

Independentemente das condições da compra de uma casa (em uma empresa de construção civil ou no mercado secundário), é necessário registrar a hora exatatransferência imobiliária.Isso é benéfico tanto para o vendedor quanto para o comprador, pois evita a reconvenção de danos ao processamento ou atrasos no telefone durante o período de transição.O ato de transferência de aceitação do apartamento (APPC) registra claramente:

• o momento da transferência de imóveis para o novo proprietário,
• o estado em que a residência se encontra no momento da transferência (incluindo pagamentos pelo fornecimento de serviços públicos,telefone fixo e conexão à Internet).

Este documento é utilizado no mercado imobiliário primário e secundário.Para cada uma dessas opções, existem recursos de design:

• No novo prédio.Desenvolvido pelo desenvolvedor e complementa o contrato de participação na unidade (GCU).A assinatura do APPK significa que o desenvolvedor cumpriu todos os seus deveres com o acionista e oferece a ele o uso de moradias com a qualidade adequada.A peculiaridade do documento é a capacidade do comprador de corrigir os defeitos e deficiências identificados que a empresa de construção deve eliminar ou oferecer compensação.Às vezes, as deficiências são observadas em uma carta de revisão separada, anexada ao documento principal.
• Caixa secundária.O registro APPC é mais simples do que no "primário".Muitas vezes, não há reivindicações de qualidade, e a tarefa deste documento é mostrar em que condições o apartamento é transferido.O ato de aceitação e transferência do apartamento é assinado após a verificação do estado da casa e a verificação das contas de serviços públicos e outros serviços.Se a aceitação revelar sérias deficiências, o comprador tem o direito de incluir no APPC o requisito para sua remoção.Em caso de recusao vendedor da correção de defeitos, o problema é resolvido em tribunal (até o vendedor devolver os fundos recebidos).

Qual é o objetivo de uma escritura de transferência para um contrato de venda

De acordo com o Código Civil (CC),O vendedor continua a assumir o risco de danos ou perda de propriedade ao assinar o documento de transferência.Formalmente, essa obrigação será mantida após ser transferida para a casa do novo proprietário com uma APPC não assinada; portanto, não é do interesse do desenvolvedor adiar a alienação legal da propriedade.Para o comprador, o incentivo para assinar será o desejo de aderir mais rapidamente aos direitos do proprietário.Em teoria, ambas as partes estão interessadas em assinar este documento.

Na prática, muitas vezes há casos em que o desenvolvedor tenta não registrar as deficiências no ato de receber o apartamento por várias razões.Quando uma das partes se recusa a assinar a APPC, de acordo com a lei, ela se qualifica como renúncia ao cumprimento de obrigações decorrentes do contrato de venda.Através do tribunal, o vendedor pode ser multado, e a casa - para expor à força.Se o comprador tiver evasão irracional de assinar o APC, o desenvolvedor tem o direito de tornar o documento unilateralmente.

Condições de transferência

Dependendo de como o imóvel for adquirido, o APC poderá ser assinado com ou após o contrato de venda e compra.A notarização será uma medida adicional de proteção, mas maisuma maneira comum de escrever em escrita simples.A assinatura do APPC após o preenchimento fornece ao proprietário:

• chaves da caixa;
• documentação técnica imobiliária;
• contas de serviços públicos.

Ao assinar o ato de aceitação e transferência do apartamento após a compra, o novo proprietário assume todas as circunstâncias de risco associadas ao funcionamento das instalações.Em caso de danos à casa em caso de incêndio ou inundação, o comprador paga o custo total do reparo.Ao comprar uma segunda casa, geralmente há situações em que um antigo proprietário não pode retirar seus pertences imediatamente após assinar o contrato de venda.A fixação do estado da moradia na APPC, depois de desocupar completamente as instalações, salvará as partes das disputas.

Regulamento legal

Segundo a lei russa, a transferência de propriedade de um proprietário para outro é uma operação legal civil.Suas características são consideradas pelo Comitê Central:

• As disposições gerais da venda são dedicadas aos artigos do Comitê Central.Trata-se das especificidades do contrato, da responsabilidade do vendedor e das obrigações das partes.
• A venda e a compra de imóveis são abrangidas pelos artigos do Comité Central.Eles consideram a definição do objeto no texto do contrato, o registro estadual de propriedade, outros problemas que surgem ao vender uma casa.O artigo do CC aprova a transferência de imóveis com base na APC (ou documento bilateral semelhante assinado por ambas as partes).

Consequências legais da aceitação e transferência de instalações residenciais

contanto que o comprador não apareça nas instalações, o ônus de manter a habitação recai sobre o desenvolvedor - isso se reflete na Lei de Participação na Construção de Unidades de Prédios de Apartamentos.O artigo desta lei diz que, após a aquisição do alojamento dos acionistas, os riscos de morte acidental ou danos às instalações passam para ele.As opções mais comuns para danificar uma habitação são:

• fogo;
• inundações de vizinhos;
• desastres naturais.

A empresa de construção deixa de ser responsável pelos bens encontrados ou danificados a partir do momento em que é assinado o ato de transferência do apartamento nos termos do contrato de venda.As únicas exceções são defeitos ocultos ao longo do tempo - esses danos são compensados ​​após uma ação judicial.A mudança de responsabilidade no mercado imobiliário secundário é semelhante à de um “principal”.Antes da assinatura do APPC, o custo da indenização é suportado pelo ex-proprietário; após a assinatura do documento, todos os riscos são transferidos para o novo proprietário.

Ao comprar uma casa no mercado secundário, o comprador fica isento de algumas das preocupações relacionadas ao processamento posterior de documentos.

O comprador de uma casa em um novo prédio deve obter os documentos de forma independente.E somente depois de concluir essas formalidades (elas levam cerca de um mês ou dois), ele pode ser considerado um proprietário em tempo integral.As obrigações de manutenção da habitação (pagamento de serviços públicos e serviços públicos) surgem dele imediatamente, conforme assinado pelo APP.Em caso de reemissão de contratos de serviço (com a sociedade gestora,fornecedor e outros) a lei é concedida uma semana.

Como redigir uma ação de aceitação e transferência de uma habitação

Se você compra uma casa de um desenvolvedor, ele já tem uma opção típicaAPC.Ao comprar um imóvel no mercado secundário, é possível encontrar um modelo do ato de aceitação e transferência do apartamento na Internet.Mas, independentemente da situação, será útil procurar aconselhamento jurídico.Um especialista experiente o ajudará a evitar muitas "armadilhas".Ele estudará cuidadosamente o documento, se necessário, complementá-lo com as inserções necessárias e explicar o que a redação atual não será rentável para você, se necessário, para provar sua correção ao vendedor.

Forma do ato

A legislação não especifica de que forma o APC deve ser redigido, é importante que contenha todas as informações necessárias.Dependendo da presença /ausência de garantia, este documento é:

• redação simples - adequada para compra no mercado primário;
• com um certificado notarial - servirá como uma rede de segurança adicional para a compra de segundas residências (mas não obrigatório).

Conteúdo do documento

A preparação adequada do ato de transferência de aceitação do apartamento exige a fixação do fato da transferência de moradia e, se necessário, do estado em que a propriedade está localizada.Isso inclui:

• Nome do documento, número do calendário e local.
• Dados das partes.Dados de passaporte para cidadãos, detalhes e IDN para organizações.
• Referência a um contrato de venda básico (DCT) ao qualeste APC é adicionado.
• Endereço do objeto comprado.
• Resumo das instalações (número de quartos, área, varanda, etc.).
• Informações sobre a presença /ausência de alegações de qualidade.Se o comprador tiver alguma objeção, é necessário especificar em particular qual é o defeito (os defeitos encontrados podem ser listados em um diário especial ou em uma carta de revisão).
• Coisas que estão na sala e se tornam propriedade do comprador (móveis, eletrodomésticos, artigos de interior etc.).
• Documentação a ser apresentada com o ADF (carta de revisão, revista etc.) indicando o número de páginas.
• Assinaturas das partes.

No caso da venda de moradias no mercado secundário, é possível uma situação em que o imóvel foi arrendado e o contrato ainda não expirou no momento da venda.De acordo com a lei atual, os direitos do inquilino (o preço e os termos da propriedade de aluguel) permanecem inalterados quando o proprietário muda.Em tal situação, a APC registra o prazo da concessão de sua validade.

Número de cópias

Por lei, um contrato de venda separado é apropriado para registrar os direitos do novo proprietário na Rosreestra.Cada parte também deve ter uma cópia do DCT, para que o número mínimo de atos de transferência para uma residência em particular seja de três partes.Esse número será maior se mais de uma parte for representada por uma parte.Por exemplo, se o imóvel for adquirido por 2 pessoas, a circulação da WUA = 1 pc.(Rosreestr) + 1 pc.(para o vendedor) + 2 unid.(compradores) = 4 cópias.Cada parte pode fazer cópias por conta própriadiscrição.

Procedimento de assinatura

Ao comprar um imóvel ao desenvolvedor, os termos da compra e venda da casa são determinados pelo contrato de venda.As principais etapas do procedimento de assinatura do APPC serão as seguintes:

1. O vendedor informa o comprador da prontidão para transferir as instalações por carta registrada (ou outro método contratual permitido, por exemplo, por SMS).A mesma mensagem define um limite de tempo (se não especificado, são 7 dias úteis após o recebimento da mensagem).Se o comprador se recusar a assinar o aplicativo sem um bom motivo, o vendedor poderá transferir a propriedade unilateralmente.
2. Dependendo da forma de fixação do ato de transferência, um notário é convidado ou o procedimento é realizado sem ele.
3. Juntamente com o representante do desenvolvedor, o comprador inspeciona as instalações, observando todos os defeitos.Em caso de impossibilidade de sua eliminação no local, um diário especial, uma carta de revisão ou deficiências são escritas diretamente no ato da transferência de aceitação do apartamento.
4. Após a inspeção de todas as instalações e a correção dos defeitos, as partes apõem a APC com suas assinaturas.Desde então, considera-se que a casa foi entregue ao comprador.
5. Após a assinatura do documento, o representante do desenvolvedor entrega ao cliente as chaves do estabelecimento, a documentação técnica e os recibos dos serviços públicos.

A assinatura da APP para a compra de habitações no mercado secundário está sujeita ao regime simplificado.Não documenta nenhum defeito de ambiente,e o simples fato de a propriedade ter sido transferida para o novo proprietário, portanto, não há necessidade de uma carta de revisão.Se a inspeção de uma habitação revelar sérios defeitos técnicos ou dívidas de serviços públicos, uma das seguintes opções será mais vantajosa para o comprador:

• não assina a APP até que os defeitos tenham sido eliminados ou a dívida tenha sido paga;
• para reduzir o preço inicial para resolver os problemas que surgiram.

Quais documentos são transmitidos juntamente com o ato de transferência de aceitação do apartamento

Após a conclusão da compra da habitação, o comprador deve estar nas mãos de um pacote de documentos da transação.É desejável que essa lista seja incluída no APC.A lista geral de documentos inclui:

• contrato de compra de imóveis;
• recibo de recebimento de dinheiro (consiste em vendas pela parte após o recebimento de fundos);
• recebimentos de serviços públicos e de telecomunicações (de preferência sem dívidas em atraso);
• passaporte técnico (para o mercado secundário);
• APC.

Registro de direitos de propriedade

A consolidação dos direitos do proprietário do imóvel adquirido ocorre mediante a solicitação ao serviço estadual de registro, cadastro e cartografia.Para esse efeito, é necessário preparar um pacote de documentos:

• Pedido de registro;
• Documentos que atestam o vendedor e o comprador;
• Contrato de compra;
• Ato de transferência de aceitação de um apartamento (opcional para algumas regiões, por exemplo, Moscouárea);
• Passaporte de inventário (se houver);
• Recibo de imposto aduaneiro do estado.

Existem várias maneiras de enviar documentos.Isso pode ser feito:

• pessoalmente (é necessária a presença do vendedor e do comprador);
• através do Centro Multifuncional;
• por correio (com assinatura autenticada do requerente);
• no site;
• tendo emitido serviços de partida.

O ato de transferência de aceitação de imóveis na compra de um apartamento da incorporadora

Ao comprar uma casa na »APP primária é um anexo ao contrato de ações.A empresa de construção aceita a escritura de aceitação e transferência do apartamento e, em muitas regiões, este documento não é necessário ao registrar a propriedade de imóveis.Uma característica das WUAs no mercado primário é a capacidade de registrar defeitos que o vendedor será obrigado a corrigir (ou compensar).Ao vender em um "secundário", não faz muito sentido, porque, por padrão, estamos falando do fato de que o setor imobiliário não é novo e permite alguns defeitos.

Detalhes obrigatórios do documento

A lei não regula os atos constitutivos da transferência de aceitação de um apartamento; portanto, este documento pode ter pequenas diferenças entre diferentes empresas de construção.O APP adequadamente elaborado para um "primário" deve conter:

• Nome, data de montagem.
• Informações sobre vendas e compras para as partes (do construtor - o nome e endereço oficial, do acionista - sobrenome, nome, dados patronímicos e passaportes).
• Referência à GCU, partedos quais este APC é.
• Endereço onde a casa está à venda.
• Informações pontuais sobre imóveis (área, número de quartos).
• Reivindicações foram feitas durante a revisão (este item pode ser feito em uma folha de revisão separada).
• Assinaturas das partes.

Reivindicações ao desenvolvedor

Durante uma inspeção detalhada da propriedade, o comprador pode identificar defeitos.Isso inclui:

• isolamento térmico insuficiente da sala, juntas de paredes sem aquecimento;
• esgoto incorreto;
• falta de ventilação;
• desbaste em vez de acabamento;
• descascamento de gesso;
• curvatura extra de paredes.

Todos os defeitos encontrados em uma inspeção imobiliária são registrados na APA ou em uma carta de inspeção separada.Legalmente, os dois lados são iguais, mas a segunda opção é preferível para um grande número de desvantagens.O próximo passo é decidir como o desenvolvedor compensará os defeitos encontrados.

Consequências da assinatura de uma ação de reivindicação

A principal tarefa do APP é fixar as condições das instalações no momento da transferência.Ao assinar um documento que lista as deficiências do imóvel adquirido, as partes concordam que o cliente aceita a casa com certos defeitos.A correção de defeitos implica que a empresa de construção civil é obrigada a eliminá-los independentemente ou a compensar o comprador pelo custo de se livrar desses defeitos.

Em casos particularmente críticos em que os defeitos são incompatíveis com o uso confortável da caixa (por exemplo, peças quebradas).janela com vidros duplos), o comprador não pode assinar o aplicativo enquanto o desenvolvedor não corrigir os defeitos.O termo de deficiência não foi definido legalmente, mas, por analogia com a Lei de Defesa do Consumidor, não será superior a 45 dias.

Como elaborar um ato de aceitação de um apartamento no mercado secundário.Nesse caso, o ato de transferência de aceitação do apartamento não prescreve as desvantagens (e não constitui uma carta de revisão).No caso de detecção de defeitos graves que não puderam ser detectados imediatamente (por exemplo, isolamento térmico ruim das paredes, que é detectado apenas quando o clima frio ocorre), o comprador tem o direito de exigir do vendedor a eliminação dos defeitos.Se os defeitos não forem corrigidos voluntariamente, o novo proprietário tem o direito de processar, citando o APPC como evidência.

Descrição da condição do apartamento

O ato de aceitar e transferir um apartamento quando comprado no mercado secundário é semelhante à variante "primária" da maioria dos itens, mas é muito menor em volume.O conteúdo obrigatório é:

• Título do documento, data de redação.
• Os nomes, nomes patronímicos e passaportes das partes.
• Referência ao DCT.
• A localização da habitação, sua breve descrição.O endereço, andar, número de quartos, total e espaço vital são indicados.O que importa é o reparo (se houver), a disponibilidade de telecomunicações, as condições gerais da construção (caixa do apartamento).
• Assinaturas das partes.
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Características eavaliação da propriedade transferida

Os apartamentos em segunda mão podem ser vendidos em conjunto.O aplicativo deve ter uma descrição de todas as propriedades nas instalações no momento da transferência.Isso inclui:

• Móveis (incluindo embutidos, feitos para caber nas dimensões de uma sala em particular);
• Aparelhos elétricos (incluindo a "instalação" - forno, forno, etc.);
• Itens de interior (como cortinas ou tapetes).

Lista de desvantagens do apartamento adquirido

Em alguns casos, faz sentido corrigir os defeitos do imóvel adquirido (isso pode ser feito tanto no próprio APP quanto na carta de inspeção anexa).Isso inclui:

• Um grande número de defeitos que podem finalmente reduzir o valor da propriedade que está sendo comprada.
• Incerteza com a natureza do defeito (por exemplo, o comprador pensa que a impermeabilização do banheiro não é confiável e fácil de inundar os vizinhos, e o vendedor declara o contrário).
• Futura reforma da casa, quando o comprador desejar corrigir a condição atual perfeitamente.

Contrato de arrendamento de apartamento

A compra de uma casa no mercado secundário, em muitos casos, implica que as instalações sejam ocupadas por ex-proprietários eeles não podem libertá-lo imediatamente.Deve-se ter em mente que, após a assinatura do ato de aceitação e transferência do apartamento, será muito mais difícil fazer reclamações de defeitos e utilidades não incluídas no documento.Ambos os lados do contrato devem distinguir claramente entre dois termos de vaga:

• Legal - sua ocorrência ocorre no momento da retirada do registro do antigo proprietário após o recebimento do adiantamento;
• Real - partida direta das instalações.

Esses dois eventos podem ser separados pelo intervalo de tempo que deve ser especificado no contrato de venda (por exemplo, que o vendedor finalmente saia 7 dias após a assinatura do DCT).Para proteção financeira adicional do comprador, é possível fazer uma condição de que parte do custo da moradia (10 a 15%) o vendedor receba somente após as partes terem assinado o ato de transferência de aceitação do apartamento.

Ausência de uma das assinaturas das partes

Se o vendedor ou o comprador não quiser assinar o ato de aceitação e transferência do apartamento, isso significa desacordo com as condições oferecidas.Como regra, tal situação surge no relacionamento do desenvolvedor-acionista (no mercado secundário, se não arranjar o comprador como um apartamento, ele simplesmente não alcança a APC).Faz sentido tratar cada situação separadamente:

• O desenvolvedor não deseja assinar o APC.Isso é possível se forem identificados defeitos graves que prometem altos custos.Atraso excessivo implica a imposição de multas à construtora - taxa de refinanciamento de 1/300 NBU a partir do preço do imóvel para cada dia de atraso.
• O acionista ignora a assinatura do APPC.A ausência de uma assinatura do comprador que não concorda com os termos atuais estará nas mãos da empresa de construção.Por lei, se um acionista não assinar este documento por dois meses, o construtor poderá fazê-lo emunilateralmente.Nesse caso, a estratégia correta do comprador será corrigir todos os defeitos no ato de transferência e protegê-lo com uma assinatura, enquanto encaminha a reclamação ao vendedor ao mesmo tempo.Em tal situação, não resta mais nada para o desenvolvedor fazer imediatamente para corrigir as deficiências ou concordar com a compensação.

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